農地を動かそうとしたときに必ずぶつかるのが「農地法3条・4条・5条」の壁です。
これらは、農地を「誰が使うのか」と「何に使うのか」という2つの軸で分けられていますが、
実務においては自分の土地取引がどの条項に該当するのか？をすぐに判断できるようになる必要があります。
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目次
農地法3条・4条・5条の違いを一覧表で比較
まずは全体像を把握するために、それぞれの条項が何を目的としているのかを整理しました。
| 条項 | 主な目的 | 所有者の変更 | 用途の変更 | 主な許可権者 |
| 第3条 | 農地のまま売買・貸借 | あり | なし | 農業委員会 |
| 第4条 | 自分で農地を転用 | なし | あり | 都道府県知事等 |
| 第5条 | 転用目的で売買・貸借 | あり | あり | 都道府県知事等 |
※市街化区域内の4条・5条は、許可ではなく「届出」で済みます。簡単にいうと所定の手続きを踏めば、それが認められるということです。
農地法第3条：農地のまま売却・貸借する（権利移動）
3条は、農地を「農地のまま」他の人に渡すための手続きです。耕作を目的とした売買や貸し借りが対象となります。
買い手のハードルが高い
買い手（または借り手）は、農業従事者や農地所有適格法人である必要があります。一般の個人が「家庭菜園をしたいから」という理由で購入することは、原則として認められません。
資産価値は上がらない
用途が農地のまま固定されるため、売却価格は低くなりがちです。
継続性観点でのチェック
下限面積要件は撤廃されましたが、通作距離や営農計画の整合性は厳しくチェックされます。
農地法第4条：自分の農地を宅地や駐車場に変える（自己転用）
4条は、所有者は変えずに「農地以外のもの」に変えるための手続きです。
- 活用例
- 自分の畑に自宅を建てる、資材置き場にする、太陽光発電パネルを設置するなど。
- 転用費用と税金
- 造成費用やインフラ整備費が自己負担になるだけでなく、転用後は固定資産税が「宅地並み」に跳ね上がるため、収益性の確保が重要になります。
- 許可の難易度
- 農業振興地域（農振農用地）にある農地の場合、4条であっても転用は極めて困難です。
農地法第5条：農地を転用目的で売却する（転用目的の権利移動）
5条は、農地を「農地以外の用途に変える人」に売却・貸借するための手続きです。売却において最もキャッシュを最大化できる「黄金ルート」と言えます。
- 買い手の幅が広い
- 住宅メーカー、不動産業者、一般個人などが対象となります。宅地候補地として売却できるため、3条での売却に比べて価格が跳ね上がります。
- 同時進行のスピード感
- 所有権の移転と転用の許可（または届出）をセットで進めるため、決済と同時に転用作業を開始できる実務上のメリットがあります。
- 市街化区域の優位性
- 市街化区域であれば5条は「届出」で済むため、1〜2週間で手続きが完了します。
まとめ
農地法3条・4条・5条のどれを選ぶかは、手続きの難易度だけでなく、その土地が将来「いくらを生み出すか、または奪うか」で決めるべきです。
- 農地のまま売るなら3条（ただし買い手は限定的）
- 自分で使うなら4条（ただし増税に注意）
- 高く売るなら5条（転用を前提に広く募る）
まずは自身の土地がどのエリア（市街化か調整か）にあるのかを農業委員会で確認し、最適な条項を選択しましょう。
